Wer sein Traumhaus bauen will, muss zuerst die nötigen Unterlagen, Genehmigungen und einen Entwurf beschaffen und die erforderlichen Anzeigen einreichen. Einer der möglichen Schritte auf dem Weg zum idealen Haus ist die Baugenehmigung – ein Verwaltungsbescheid, der für Beginn und Durchführung des Baus oder bestimmter Arbeiten erforderlich ist (Quelle: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34).
In diesem Artikel stellen wir alle nötigen Schritte vor, mit denen du die erste Phase beim Bau eines Einfamilienhauses problemlos meisterst. Denk daran, dass für Einfamilienhäuser nicht immer eine Genehmigung nötig ist – manchmal genügt eine Bauanzeige. Du kannst aber statt einer Anzeige ohne Angabe von Gründen eine Baugenehmigung beantragen.
Es gibt auch eine Reihe von Fällen, in denen für ein Einfamilienhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Das gilt unter anderem, wenn sein Einwirkungsbereich nicht vollständig auf dem Grundstück bzw. den Grundstücken liegt, für die es geplant wurde, sowie wenn eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder eine Prüfung der Auswirkungen auf ein Natura-2000-Gebiet nötig ist (Quelle: polnisches Baugesetz).
Wo und wie stellt man den Antrag?
Eine Baugenehmigung für ein Haus kannst du heute in Papierform oder elektronisch beantragen:
• persönlich im für den Bauort zuständigen Landratsamt (starostwo powiatowe) oder Stadtamt,
• per Post,
• elektronisch über das Portal e-Budownictwo.
Den Antrag stellt der Bauherr. Das Formular ist auf der Regierungswebsite verfügbar; dient das Gebäude Wohnzwecken, fallen für die Antragstellung keine zusätzlichen Gebühren an.
Wann muss der Antrag gestellt werden?
Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Die Bauaufsichtsbehörde hat gesetzlich 65 Tage Zeit für ihre Entscheidung. Wichtig: Wer die Arbeiten vor Erhalt eines rechtskräftigen Bescheids beginnt, baut ohne Genehmigung (samowola budowlana). (Quelle: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34)
Ein wichtiger Punkt beim Bau eines Einfamilienhauses mit Baugenehmigung ist auch die Pflicht, einen Bauleiter zu bestellen. Er ist für eine Reihe von Aufgaben zuständig, etwa die Führung der Dokumentation, die Sicherung des Geländes, die Leitung der Arbeiten gemäß Entwurf und Arbeitsschutzvorschriften, die Koordinierung von Maßnahmen gegen Sicherheits- und Gesundheitsgefahren sowie weitere in Art. 22 des polnischen Baugesetzes genannte Pflichten (Quelle: polnisches Baugesetz).
Die Bestellung eines Bauleiters (einer Person mit Bauberechtigung) ist Pflicht des Bauherrn. Das gilt sowohl für bestimmte Bauarbeiten als auch für Abbrüche.
Welche Unterlagen braucht man für die Baugenehmigung?
Zum Antragsformular muss der Bauherr gemäß dem polnischen Baugesetz vom 1. Juli 1994 bei der zuständigen Behörde (am Ort der Bauarbeiten) drei Exemplare des Lageplans und des Architektur- und Bauentwurfs samt den erforderlichen Stellungnahmen, Abstimmungen, Genehmigungen und sonstigen gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen einreichen. Möglich ist auch ein elektronischer Antrag unter Angabe der zuständigen Region (Quelle: polnisches Baugesetz).
Der Bauentwurf besteht aus:
• dem Lageplan des Grundstücks bzw. Geländes – erstellt auf einer aktuellen Karte für Planungszwecke oder deren Kopie, mit Beschreibung und Angaben zum Einwirkungsbereich des Gebäudes,
• dem Architektur- und Bauentwurf – mit geotechnischem Gutachten und, falls erteilt, dem Beschluss über eine Abweichung,
• dem technischen Entwurf – er muss nicht mit dem Antrag eingereicht werden und wird im Genehmigungsbescheid nicht genehmigt.
Hinzu kommen Stellungnahmen, Abstimmungen, Genehmigungen und weitere Unterlagen, z. B.:
• die Erklärung des Bauherrn über das Recht, das Grundstück für Bauzwecke zu nutzen,
• der Bescheid über die Bebauungsbedingungen (WZ) oder ein Auszug aus dem Bebauungsplan (MPZP) samt Planzeichnung,
• ein städtebaulicher Vertrag,
• die Erklärung des Planers über die Anschlussmöglichkeit des Hauses an das Fernwärmenetz,
• die Erklärung des zuständigen Straßenbaulastträgers über die Anbindung des Grundstücks an die Straße gemäß den Vorschriften über öffentliche Straßen,
• die technischen Anschlussbedingungen für die Netze (Strom, Wasser, Abwasser usw.),
• Informationen zu Sicherheit und Gesundheitsschutz.
Außerdem weitere Unterlagen, die gesonderte Vorschriften verlangen, insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten, Bergbaugebieten, Funkanlagen oder Meeresgebieten – auch solche, die von anderen Behörden ausgestellt werden.
Dem Lageplan, dem Architektur- und Bauentwurf sowie dem technischen Entwurf (der von der Bauaufsichtsbehörde nicht genehmigt wird) sind beizufügen:
1. Kopien der Bescheide über die Bauberechtigungen der Planer in der jeweiligen Fachrichtung sowie Bescheinigungen über die Kammermitgliedschaft – außer bei Personen, die im zentralen Register der Berechtigten eingetragen sind.
2. Die Erklärung des Planers, dass der Entwurf gemäß den geltenden Vorschriften und den Regeln der Technik erstellt wurde.
Genehmigung erteilt oder abgelehnt – wie geht es weiter?
Nach dem polnischen Baugesetz vom 1. Juli 1994 müssen für eine Genehmigung alle Anforderungen erfüllt sein, die der Bescheid über die Bebauungsbedingungen, der geltende Bebauungsplan oder andere örtliche Rechtsakte festlegen (Quelle: polnisches Baugesetz).
Bei der Prüfung des Antrags werden vor allem Umfang und Inhalt des Entwurfs sowie die Anlagen geprüft. Die zuständige Behörde prüft, ob Lageplan sowie Architektur- und Bauentwurf mit dem Bescheid über die Bebauungsbedingungen, den Umweltschutzanforderungen und weiteren Beschlüssen übereinstimmen. Im Verfahren werden außerdem die Übereinstimmung des Entwurfs mit den bautechnischen Vorschriften und die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Die Planer der einzelnen Teile des Entwurfs müssen eine Berechtigung in der jeweiligen Fachrichtung haben, Kammermitglieder sein und die erforderlichen Erklärungen abgeben.
Die Behörde ist gesetzlich verpflichtet, innerhalb von 65 Tagen über die Genehmigung zu entscheiden; andernfalls droht ihr eine Geldstrafe von 500 zł für jeden Tag Verzug. Werden bei der Prüfung Mängel oder Unregelmäßigkeiten festgestellt, ordnet die Behörde per Beschluss deren Behebung innerhalb einer Frist an (diese Zeit wird auf die Entscheidungsfrist nicht angerechnet).
Die zuständige Behörde darf die Baugenehmigung nicht verweigern, wenn alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind (Art. 32 Abs. 4 und Art. 35 Abs. 1 des polnischen Baugesetzes) – das bestimmt Art. 35 Abs. 4 desselben Gesetzes ausdrücklich.
Vorgesehen sind auch Fälle, in denen die Genehmigung abgelehnt wird. Es gibt drei Grundsituationen: Die Mängel des Antrags werden nicht fristgerecht behoben, die Arbeiten beginnen vor Erteilung der Baugenehmigung, oder auf dem Grundstück steht ein Gebäude mit einer Abrissverfügung.
Änderungen am Entwurf nach der Genehmigung – sind sie möglich?
Nachdem die Unterlagen eingereicht sind und die Genehmigung für den Hausbau vorliegt, sind Änderungen möglich – sie können aber weitere Formalitäten nach sich ziehen.
Änderungen werden in zwei Arten unterteilt:
1. unwesentliche Abweichungen vom Entwurf,
2. wesentliche Abweichungen vom Entwurf.
Im ersten Fall sind laut Gesetz keine weiteren Genehmigungen nötig. Bei Änderungen ist zu prüfen, ob sie nicht zu den sogenannten wesentlichen Abweichungen gehören. Dazu zählen:
1. der vom Lageplan erfasste Bereich (Grundstück/Gelände), mit Ausnahme von baulichen Anlagen und kleinen Architekturobjekten wie Gartenlauben; wesentliche Kennwerte des Gebäudes: Rauminhalt, Fläche, Höhe, Länge, Breite und Zahl der Geschosse,
2. Änderungen der Bedingungen, die Menschen mit Behinderungen die freie Nutzung des Gebäudes ermöglichen,
3. Änderungen der zuvor festgelegten Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon,
4. Bedingungen aus Dokumenten wie dem örtlichen Bebauungsplan und anderen örtlichen Rechtsakten,
5. Änderungen, die zur Erlangung der Genehmigung zuvor bereits bei der Behörde vorgelegt werden mussten.
Diese Punkte führen zu einer Änderung der Genehmigung. Denk daran: Ob eine Änderung wesentlich oder unwesentlich ist, entscheidet der Planer. (Quelle: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/551)
Kann eine Baugenehmigung verfallen?
Der Bescheid gilt 3 Jahre ab dem Tag, an dem er rechtskräftig wurde. Danach erlischt die Genehmigung; sie verliert ihre Wirkung auch, wenn die Arbeiten am Gebäude für 3 Jahre unterbrochen werden. Möglich ist außerdem die Feststellung der Nichtigkeit (nur bis zu 5 Jahre nach Zustellung oder Bekanntgabe des Bescheids) oder die Aufhebung der Baugenehmigung. In beiden Fällen können die Arbeiten erst nach Erhalt einer neuen Genehmigung begonnen oder wieder aufgenommen werden.
Eine wesentliche Abweichung vom genehmigten Lageplan oder vom Architektur- und Bauentwurf ist nach Erhalt eines Bescheids über die Änderung der Baugenehmigung zulässig. Die Einstufung von Änderungen als wesentlich oder unwesentlich nimmt der Planer gemäß den gesetzlichen Vorschriften vor.
Bauende – wann darf das Haus genutzt werden?
Nach Abschluss aller Arbeiten meldet der Bauleiter das Gebäude bei der zuständigen Behörde, die über die Nutzung des Hauses entscheidet. Während der Arbeiten führt der Bauleiter das Bautagebuch, das nach Abschluss aller Arbeiten vorgelegt wird und in das auch die Übergabe des Gebäudes eingetragen werden muss (der Behörde ist das Original vorzulegen). Weitere für den Abschluss des Hausbaus nötige Unterlagen sind:
• die Anzeige über den Abschluss der Arbeiten (oder die Nutzungsgenehmigung) samt schriftlicher Erklärung der Bauaufsicht, dass gegen den Bezug des Gebäudes kein Widerspruch erhoben wird,
• der technische Entwurf,
• Kopien der Zeichnungen, auch mit eingetragenen Änderungen und deren Beschreibung, falls es Änderungen gab,
• die Erklärung des Bauleiters über die Übereinstimmung des errichteten Bauwerks mit dem Entwurf, einschließlich der ordnungsgemäßen Wiederherstellung und Aufräumung des Geländes,
• ein Nachweis über die ordnungsgemäße Gestaltung angrenzender Flächen (falls zutreffend),
• ein Protokoll der Prüfungen und Kontrollen,
• die vollständige geodätische Dokumentation (erstellt von einem berechtigten Fachmann),
• die Bestätigung der Netzbetreiber über die Abnahme aller Hausanschlüsse (Gas, Fernwärme usw.),
• wird das Gebäude auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrags errichtet, eine Bescheinigung über die Erfüllung der Anforderungen zur unentgeltlichen Übertragung der ergänzenden Investition an die Gemeinde,
• liegt dein Haus am transeuropäischen Straßennetz, das Ergebnis eines Straßenverkehrssicherheitsaudits,
• die Genehmigung der technischen Aufsicht für den Betrieb von Anlagen,
• ein Nachweis, dass die Staatliche Sanitärinspektion und die Staatliche Feuerwehr keinen Widerspruch gegen die Nutzung erheben (falls erforderlich),
• die Zahlung der Stempelgebühr und der Zahlungsnachweis.
Wirst du durch einen Bevollmächtigten vertreten, musst du außerdem die Vollmacht vorlegen und die Gebühr für ihre Erteilung zahlen.
Wird der Antrag positiv beschieden, also kein Widerspruch erhoben, kannst du nach 14 Tagen in das Haus einziehen (Quelle: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/565).
FAQ – Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in Polen: Antrag, Unterlagen und Fristen
Wann braucht man eine Baugenehmigung für ein Haus?
Eine Baugenehmigung ist nötig, wenn der Einwirkungsbereich des Hauses über das Grundstück hinausgeht oder das Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung bzw. eine Prüfung der Auswirkungen auf ein Natura-2000-Gebiet erfordert. In den übrigen Fällen kann ein Einfamilienhaus auf Grundlage einer Bauanzeige mit Entwurf gebaut werden – statt der Anzeige kann man aber immer auch eine Baugenehmigung beantragen.
Welche Unterlagen braucht man für die Baugenehmigung?
Meist werden der angepasste Bauentwurf, der Lageplan, die Erklärung über das Recht zur Nutzung des Grundstücks für Bauzwecke, ein Auszug aus dem Bebauungsplan (MPZP) oder der Bescheid über die Bebauungsbedingungen (WZ) sowie die erforderlichen fachlichen Abstimmungen benötigt.
Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu bekommen?
Die Behörde hat gesetzlich 65 Tage für ihre Entscheidung. Die tatsächliche Dauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen ab: Ein gut vorbereiteter Entwurf und vollständige Anlagen verringern das Risiko von Nachforderungen, die das Verfahren meist verlängern.
Kann MABUDO die Baugenehmigung für mich einholen?
Ja. MABUDO bietet die Einholung der Baugenehmigung für 9.000 zł brutto an: Anpassung des Entwurfs, Koordination der Formalitäten und Einreichung des Antrags im Namen des Bauherrn. Details findest du auf der Seite Baugenehmigung.