Uzyskanie pozwolenia na budowę

Planując wzniesienie wymarzonego domu, należy w pierwszej kolejności uzyskać stosowne dokumenty, pozwolenia oraz projekt, a także dokonać stosownych zgłoszeń. Jednym z możliwych kroków na drodze ku powstawaniu idealnego domu jest uzyskanie pozwolenia na budowę, czyli decyzji administracyjnej, która jest niezbędna do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania danych robót (źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34).

W tym artykule przedstawimy wszelkie niezbędne kroki, które zapewnią Ci bezproblemowe przejście przez ten pierwszy etap realizacji domu jednorodzinnego. Należy pamiętać, że pozwolenie nie zawsze wymagane jest w przypadku domów jednorodzinnych, czasami wystarczy dokonanie zgłoszenia budowy. Niemniej jednak wniosek o pozwolenie można złożyć zamiast zgłoszenia bez podania powodu decyzji.

Istnieje również szereg sytuacji, w których uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego jest wymagane. Dzieje się tak m.in., gdy jego obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a także w przypadku konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000 (źródło: Prawo Budowlane).

Gdzie i jak składać wniosek?

Pozwolenie na budowę domu obecnie można uzyskać składając odpowiednie dokumenty w formie papierowej lub elektronicznej:

• podczas wizyty w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym dla miejsca stawiania obiektu,
• listownie,
• elektronicznie przez portal e-Budownictwo.

Wniosek ten składa inwestor. Formularz dostępny jest na stronie rządowej, a w celu jego złożenia nie są wymagane dodatkowe opłaty, jeśli obiekt służy w celach mieszkaniowych.

Kiedy należy zgłosić wniosek?

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć przed rozpoczęciem robót. Należy wziąć pod uwagę, że organ administracji architektoniczno-budowlanej ma ustawowe 65 dni na wydanie decyzji. Musimy być świadomi, że rozpoczęcie robót przed uzyskaniem prawomocnej decyzji zostanie uznane za samowolę budowlaną. (źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34)

Istotną kwestią związaną z procesem stawiania domu jednorodzinnego z pozwoleniem jest również konieczność zatrudnienia kierownika budowy. Osoba ta odpowiada za szereg działań takich, jak prowadzenie dokumentacji, zabezpieczenie terenu, kierowanie pracami zgodnie z projektem oraz przepisami BHP, koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz inne elementy zawarte w art. 22. Ustawy o prawie budowlanym (źródło: Prawo budowlane).

Zatrudnienie kierownika (osoby z uprawnieniami) jest obowiązkiem inwestora. Dotyczy to zarówno określonych robót, jak i rozbiórek.

Jakie są niezbędne dokumenty w celu uzyskania pozwolenie?

Do formularza wniosku zgodnie z przepisami Ustawy o prawie budowlanym z 1 lipca 1994 roku inwestor powinien przedłożyć w stosownym urzędzie (zgodnym z miejscem rozpoczęcia prac) trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz ze stosownymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, które wynikają z przepisów prawa. Możliwe jest również złożenie wniosku elektronicznego z zaznaczeniem odpowiedniego regionu (źródło: Prawo budowlane).

Projekt budowlany składa się z:
• Projektu zagospodarowania działki lub terenu – sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii wraz z opisem oraz informacją o obszarze oddziaływania obiektu.
• Projektu architektoniczno-budowlanego – wraz z opinią geotechniczną oraz postanowieniem udzielającym zgody na odstępstwo, jeśli zostało wydane.
• Projektu technicznego – nie ma obowiązku przedkładania wraz z wnioskiem oraz nie podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów np.:
• Oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu.
• Umowy urbanistycznej.
• Oświadczenia projektanta o możliwości przyłączenia domu do sieci ciepłowniczej.
• Oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
• Warunków technicznego przyłączenia do sieci (elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej itp.).
• Informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Innych dokumentów wymaganych odrębnymi przepisami, a w szczególności dotyczące obiektów zabytkowych, górniczych, radiotelekomunikacyjnych czy obszarów morskich, również wydawanych przez inne organy.

Do projektu zagospodarowania działki lub terenu, architektoniczno-budowlanego oraz technicznego (nie podlega zatwierdzeniu przez organ arch. – bud.) należy załączyć:

1. Kopie decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności projektantów sporządzających projekt oraz zaświadczenia o przynależności do Izby z wyjątkiem osób wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających stosowne uprawnienia.
2. Oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Pozwolenie wydane lub odrzucone – jak postąpić w takich sytuacjach?

Zgodnie z Ustawą o prawie budowlanym z 1 lipca 1994 roku, aby uzyskać pozwolenie należy spełnić wszelkie wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu lub obowiązujące w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy innych aktach prawa miejscowego (Źródło: Prawo Budowlane).

Podczas rozpatrywania wniosku dotyczącego pozwolenia przede wszystkim sprawdzany jest zakres i treść projektu oraz dołączone załączniki. Uprawniony organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania terenu oraz architektoniczno-budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska oraz innymi uchwałami. W toku postępowania weryfikowana jest również zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi, a także kompletność dokumentów. Projektanci opracowujący poszczególne części projektu muszą mieć uprawnienia w odpowiedniej specjalności, być członkami Izb oraz złożyć niezbędne oświadczenia.

Organ administracji ustawowo jest zobowiązany do wydania decyzji w sprawie pozwolenia w ciągu 65 dni pod rygorem nałożenia kary finansowej na ten organ w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Jeśli zostaną wykryte braki lub nieprawidłowości w czasie rozpatrywania wniosku dotyczącego pozwolenia, organ nakłada w formie postanowienia obowiązek ich usunięcia w wyznaczonym terminie (czas nie wlicza się do biegu terminu na wydanie decyzji).

Stosowny organ administracji nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę w przypadku spełnienia wszystkich wymagań określonych w przepisach prawa (w art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 Ustawy o prawie budowlanym) o czym mówi wprost art. 35 ust. 4 tej samej ustawy.

Przewidziano również przypadki, w których zostaje wydana decyzja odmowna w sprawie pozwolenia. Są to trzy podstawowe sytuacje: gdy nie zostaną uzupełnione braki do wniosku w wyznaczonym terminie, roboty zostaną rozpoczęte przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub na działce znajduje się obiekt z decyzją o nakazie rozbiórki.

Zmiany w projekcie a pozwolenie – czy są możliwe?

Po wypełnieniu dokumentów i uzyskaniu pozwolenia na rozpoczęcie prac nad domem, istnieje możliwość zmiany, oczywiście może to się wiązać z kolejnymi formalnościami.

Zmiany podzielone są na dwa typy:

1. Nieistotne odstępstwa od projektu.
2. Istotne odstępstwa od projektu.

W przypadku pierwszej sytuacji prawo określa, że nie są wymagane kolejne zgody. Podczas konieczności zmian należy zwrócić uwagę czy nie wpisują się one w tzw. istotne odstępstwa, do których zaliczamy:

1. zakres objęty projektem zagospodarowania (działka/teren) z wyłączeniem urządzeń budowlanych i małych obiektów architektonicznych np. altany. Istotne parametry obiektu/domu: kubatury, powierzchni, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
2. zmiany w warunkach zapewnienia osobom niepełnosprawnym swobodnego korzystania z obiektu,
3. zmiany ustalonego wcześniej sposobu użytkowania obiektu lub jego części,
4. warunków zawartych w takich dokumentach jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz w innych aktach prawa miejscowego,
5. zmian, które wcześniej musiały być już przedłożone w organie, w celu uzyskania pozwolenia.

Powyższe elementy wpływają na zmiany w pozwoleniu. Należy pamiętać, że to projektant dokonuje decyzji czy dana zmiana kwalifikuje się jako istotna czy też jako nieistotna. (źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/551)

Czy pozwolenie może się przedawnić?

Decyzja ta wydawana jest na 3 lata wraz z dniem, w którym nabrała mocy prawnej. Po tym czasie pozwolenie wygasa, może również stać się nieprawomocne, jeśli działania nad obiektem zostaną przerwane na 3 lata. Możliwe jest również stwierdzenie nieważności (tylko do 5 lat po doręczeniu lub ogłoszeniu decyzji) albo uchylenia decyzji o pozwoleniu. W obu przypadkach rozpoczęcie lub wznowienie prac możliwe jest po uzyskaniu tego dokumentu.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego jest dopuszczalne po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Kwalifikacji zmian jako istotne lub nieistotne dokonuje projektant zgodnie z przepisami prawa.

Zakończenie budowy – kiedy można użytkować dom?

Po zakończeniu wszelkich robót kierownik zgłasza obiekt do stosownego organu, który wydaje decyzję w sprawie użytkowania domu. Należy mieć na uwadze, że podczas prac prowadzony jest (przez kierownika) stosowny dziennik budowy, który składa się po zakończeniu wszelkich robót, w którym należy również dokonać wpisu dotyczącego oddania obiektu (do organu trzeba przedłożyć oryginał). Pozostałe dokumenty niezbędne do zakończenia domu to:

• Zawiadomienie o ukończeniu prac (bądź pozwolenie na użytkowanie) wraz z pisemnym oświadczeniem nadzoru budowlanego o braku sprzeciwu względem zamieszkania w danym obiekcie.
• Projekt techniczny.
• Kopie rysunków, również z naniesionymi zmianami i opisem, jeśli takowe zmiany miały miejsce.
• Oświadczenie kierownika, mówiące o zgodności projektu ze wzniesioną konstrukcją w tym doprowadzenie do należytego stanu i porządku danego terenu.
• Dokument stanowiący o prawidłowym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli takowe przesłanki istnieją).
• Protokół dot. badań i sprawdzeń.
• Pełna dokumentacja geodezyjna (wykonana przez uprawnionego specjalistę).
• Potwierdzenie przez zarządców odbioru wszelkich wykonanych w domu przyłączy (gazowych, ciepłowniczych itp.).
• Jeśli obiekt stawiany jest na podstawie umowy urbanistycznej należy dołączyć zaświadczenie o warunkach spełnienie wymagań dotyczących nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniające.
• Jeśli Twój dom znajduje się na transeuropejskiej sieci drogowej należy dołączyć wynik audytu dot. bezpieczeństwa ruchu drogowego.
• Pozwolenie nadzoru technicznego na korzystanie z urządzeń.
• Dokument świadczący o braku sprzeciwu Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej na rozpoczęcie użytkowanie (jeśli jest wymagane).
• Uiszczenie opłaty skarbowej i przedłożenie dokumentu potwierdzającego wpłatę.

W przypadku, kiedy jesteś reprezentowany przez pełnomocnika to musisz również przedstawić pełnomocnictwo oraz uiścić opłatę za jego udzielenie.

Jeśli złożony wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie tzn. nie zostanie zgłoszony w tej sprawie sprzeciw, to możemy zamieszkać w domu po 14 dniach (źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/565).