Verschiedene Finanzierungsquellen für den Bau
Ein Kredit darf nicht die einzige Finanzierungsquelle sein – ein angemessener Eigenanteil ist erforderlich (von 10 % bis über 30 %, je nach vorhandenem Vermögen und Einkommenssituation des Bauherrn). Schon bevor du mit den Formalitäten beginnst, lohnt es sich herauszufinden, wie viel Geld du aufbringen kannst und auf welchem Weg. Am häufigsten genutzte Quellen sind:
- Eigenes Geld – Ersparnisse sind eine sichere Kapitalquelle, aber die komplette Auflösung deiner Ersparnisse ist nicht ratsam; der Bau dauert lange, und es lohnt sich, etwas für alle Fälle zurückzulegen.
- Hilfe von der Familie – ein naher oder entfernterer Verwandter möchte vielleicht helfen; bei größeren Beträgen von entfernterer Verwandtschaft musst du an die Schenkungssteuer denken.
- Förderungen für den Bau – der polnische Nationale Fonds für Umweltschutz (NFOŚiGW) betreibt das Programm „Czyste powietrze” (Saubere Luft), lokale Gemeinden bieten kleinere Programme an, und manche Banken vergeben Ökokredite für Bauherren energieeffizienter Häuser.
- Verkauf der Wohnung – du kannst deine bisherige Immobilie verkaufen, um den Bau zu beschleunigen; wurde sie in den letzten fünf Jahren erworben, fällt Steuer auf den Gewinn an, es sei denn, der gesamte Gewinn wird für Wohnzwecke verwendet.
- Hypothekendarlehen – eine langfristige Verpflichtung, oft die Hauptfinanzierungsquelle, die die Erfüllung der Bankbedingungen voraussetzt.
- Zusätzliche umweltfreundliche Kredite und Förderungen – z. B. für Photovoltaikanlagen oder eine Wärmepumpe; wenn dein Projekt das vorsieht, ist das ein guter Weg zu zusätzlichen Mitteln.
Was ist für einen Kredit nötig?
Der erste Schritt ist die Erstellung eines geeigneten Kostenvoranschlags, der es erlaubt, den Bauprozess ohne Komplikationen zu durchlaufen – der ausgezahlte Betrag jeder Tranche muss den Kosten der jeweiligen Bauphase entsprechen, damit es bei der Abrechnung mit der Bank keine Probleme gibt. Im traditionellen Bau ist das wegen schwankender Materialpreise, Handwerkerpreise und dem Risiko zusätzlicher Kosten schwierig. Der Bau von Fertighäusern löst dieses Problem weitgehend – der Festpreis erleichtert die Erstellung des Kostenvoranschlags erheblich.
Der nächste Schritt ist der Nachweis des erforderlichen Eigenanteils. Besitzt du bereits ein Grundstück, gilt dessen Wert als Eigenanteil (sofern es nicht mit einer Hypothek belastet ist). Hast du eine unbelastete Wohnung, möchtest sie aber nicht verkaufen, kannst du sie bei manchen Banken als Eigenanteil einsetzen. Planst du, einen Kredit aufzunehmen, empfehlen wir, dich an unseren Finanzierungsexperten zu wenden, der die Finanzierungsmöglichkeiten deines Projekts gründlich prüft.
Vorzubereitende Unterlagen
Bevor ein Bauherr zur Bank geht, muss er die entsprechenden Unterlagen vorbereiten:
- Einkommensnachweise (je nach Einkommensquelle und Bank unterschiedlich),
- Auszug und Ausschnitt aus dem Liegenschaftskataster, nicht älter als 3 Monate,
- einen Ausdruck aus dem Grundbuch (Księga Wieczysta),
- eine Bescheinigung über die Nutzungsbestimmung des Grundstücks im MPZP oder einen Bebauungsbedingungen-Bescheid,
- eine rechtskräftige Baugenehmigung,
- einen Kostenvoranschlag auf dem Bankformular,
- den Bauentwurf,
- das Bautagebuch.
Hinzu kommt eine Immobilienbewertung, bei der ein Sachverständiger den aktuellen Wert der Immobilie ermittelt, den Kostenvoranschlag prüft und den künftigen Wert der Immobilie schätzt, der als Kreditsicherheit dient.
Bauzeitplan
Der bewilligte Kredit wird meist in Tranchen aufgeteilt und schrittweise, entsprechend dem Baufortschritt, ausgezahlt. Um die nächste Rate zu erhalten, musst du die vertragsgemäße Verwendung der vorherigen Mittel nachweisen – deshalb ist ein sorgfältig erstellter Kostenvoranschlag so wichtig, damit die Finanzierung in jeder Phase den erforderlichen Arbeitsumfang deckt (auch ungeplante Kosten eingeschlossen). In unserem Angebot übernehmen wir selbst den Materialeinkauf und die Baumannschaft, sodass Kunden sicher sein können, dass die Kreditabrechnung planmäßig verläuft. Jede Bauphase muss außerdem vom Bauleiter oder einem Prüfer auf die Einhaltung der technischen Anforderungen für 2021 bewertet werden.
Die Bauzeit ist sehr wichtig – in dieser Zeit gilt für den Kredit eine Tilgungsfreistellung: Der Bauherr zahlt Zinsen auf den bereits ausgezahlten Betrag, während die Tilgung der Kapitalraten ausgesetzt ist. Je länger der Bau dauert, desto teurer wird der Kredit am Ende. Genau hier verschafft die Fertigteilbauweise einen echten Vorteil – eine kürzere Bauzeit senkt die gesamten Finanzierungskosten.
FAQ – Kredit und Finanzierung beim Bau eines Fertighauses
Warum kann Vorfertigung die Finanzierung erleichtern?
Vorfertigung bietet einen besser planbaren Zeitplan und Leistungsumfang. Klare Etappen, Dokumentation, Kostenplan und geringeres Verzögerungsrisiko sind für Bank und Bauherr wichtig.
Finanzieren Banken Fertighäuser?
Ja, Banken finanzieren Fertighäuser, wenn Dokumentation, Genehmigung oder Anzeige, Kostenplan und Zeitplan vorliegen. Details hängen von Bank und Immobilie ab.
Welche Unterlagen braucht man für einen Baukredit?
Meist werden Entwurf, Genehmigung oder Anzeige, Kostenplan, Zeitplan, Grundstücksdokumente und Informationen zum Auftragnehmer benötigt. Die Bank kann weitere Anlagen verlangen.
Hilft eine kurze Bauzeit bei der Finanzierung?
Sie kann helfen, weil ein kürzerer und gut geplanter Prozess Verzögerungsrisiken reduziert. Der Zahlungsplan muss trotzdem zu Bauetappen und Bankanforderungen passen.