Anpassung eines fertigen / typischen Entwurfs

Selbst die beste Visualisierung eines Bauwerks muss an die örtlichen Vorschriften und die Form des Grundstücks angepasst werden. Fertige Entwürfe, auch typische oder wiederholbare Entwürfe genannt, gelten im Sinne des Baurechts nicht als Bauentwürfe.

Sie haben einen recht universellen Charakter: Sie werden weder mit Blick auf die Geländebedingungen des jeweiligen Grundstücks noch unter Berücksichtigung der geltenden örtlichen Vorschriften erstellt. Bevor sie zusammen mit dem Antrag auf Baugenehmigung eingereicht werden können, müssen sie daher Änderungen und Anpassungen durchlaufen. Der gesamte Prozess sieht kurz gefasst wie folgt aus:

• Beschaffung eines Auszugs aus dem örtlichen Flächennutzungsplan oder eines Bescheids über die Bebauungsbedingungen,
• Erstellung einer geodätischen Karte im Maßstab 1:500 sowie geotechnischer Untersuchungen zur Tragfähigkeit des Bodens und zum Grundwasserstand,
• Erwerb eines fertigen architektonisch-baulichen Entwurfs und dessen Anpassung,
• Einreichung der Unterlagen beim Landratsamt (starostwo).

Anpassung eines fertigen Entwurfs – wer macht sie und wie läuft sie ab?

Die Anpassung eines fertigen Entwurfs an die Anforderungen des Grundstücks übernimmt ein anpassender Architekt, der für alle im Entwurf enthaltenen Lösungen verantwortlich ist. Er wird in der Regel aus dem Kreis lokaler Architekten ausgewählt – MABUDO arbeitet genau mit solchen Partnern zusammen. Dieser Fachmann sollte über die entsprechenden Berechtigungen verfügen und Mitglied der Architektenkammer oder der Ingenieurkammer sein.

Der anpassende Architekt richtet den Entwurf zunächst nach den Festlegungen des örtlichen Flächennutzungsplans aus, und falls dieser für das Grundstück nicht gilt, nach den Bebauungsbedingungen. Zu seinen Aufgaben gehört auch die Erstellung des Geländebebauungsplans, das Einzeichnen des Gebäudeumrisses auf die Karte sowie die Einarbeitung von Änderungen, die sich aus den Geländebedingungen oder den Bedürfnissen des Bauherrn ergeben. Auf der Grundstückskarte sollten der Umriss des Hauses, Anschlüsse und Installationen, die Art der Abwasserableitung oder -reinigung, Kleinarchitektur sowie die Anordnung der Grünflächen enthalten sein.

Der Architekt berücksichtigt die Lage des Grundstücks in Bezug auf die Himmelsrichtungen, die Geländeform, die Tragfähigkeit des Bodens und die Frosttiefe. Zu seinen Aufgaben gehört auch die Vorbereitung der Unterlagen für den ZUDP, das Team zur Abstimmung der Projektdokumentation. Es lohnt sich, seine Hilfe auch bei den übrigen Formalitäten und Genehmigungen in Anspruch zu nehmen.

Dauer und Kosten des Vorhabens

Wie lange dauert die Anpassung eines fertigen Entwurfs? Jede Situation ist etwas anders, in der Regel wird jedoch mit etwa 1,5 Monaten gerechnet. Abweichungen ergeben sich unter anderem aus den Geländebedingungen. Zu den Kosten zählen: der Kauf des fertigen Entwurfs, seine Anpassung und oft auch die Erstellung der geodätischen Karte. Die Anpassungskosten hängen vom Umfang und der Komplexität der Änderungen ab, häufig auch vom Ansehen des Architekten – man sollte mit Ausgaben von mehreren Tausend Złoty rechnen.

Die vollständigen Unterlagen – darunter der Grundstücks- bzw. Geländebebauungsplan sowie der architektonisch-bauliche Entwurf, entweder in Papierform in 3 Exemplaren oder elektronisch, eine aktuelle geodätische Karte, die technischen Bedingungen für den Medienanschluss sowie der technische Entwurf (der nicht behördlich geprüfte Teil des Bauentwurfs) – werden zusammen mit dem Antrag auf Baugenehmigung bei der Architekturabteilung des Landratsamts eingereicht. Der Bescheid wird innerhalb von 65 Tagen erteilt.

Wesentliche und unwesentliche Änderungen

Ein fertiger Entwurf ist ein urheberrechtlich geschütztes Werk. Änderungen daran dürfen daher nicht ohne die Zustimmung des ursprünglichen Urhebers vorgenommen werden. Der Umfang der Änderungen, die ohne diese möglich sind, wird in der Regel den Unterlagen beigefügt; für alle übrigen ist die Zustimmung des Urhebers erforderlich – es lohnt sich, diese schon vor Baubeginn einzuholen.

Im Geländebebauungsplan und im architektonisch-baulichen Entwurf unterscheidet man zwischen wesentlichen und unwesentlichen Änderungen (Einzelheiten in Art. 36a des Baugesetzes). Die Einführung wesentlicher Änderungen erfordert eine Änderung des Baugenehmigungsbescheids, unwesentliche werden im Bautagebuch vermerkt. Zu den wesentlichen zählen z. B. solche, die den Einwirkungsbereich des Bauwerks über das Grundstück hinaus vergrößern, Änderungen charakteristischer Gebäudeparameter sowie Änderungen der beabsichtigten Nutzungsart. Unwesentliche betreffen z. B. Kleinarchitektur oder die Anzahl der Fenster- und Türöffnungen.

Diese Vorschriften betreffen Situationen, in denen Änderungen nach Erhalt der Baugenehmigung vorgenommen werden – um unnötige Formalitäten zu vermeiden, ist es besser, alle Änderungen vor Einreichung des Antrags vorzunehmen.

Und wenn es zu viele Änderungen wären?

Und was, wenn sich herausstellt, dass die Anpassung des Gebäudes an das Grundstück zu viele Änderungen erfordert? Kein Grund zur Sorge. Im Katalog von MABUDO finden Sie viele weitere fertige Entwürfe mit unterschiedlichen Wohnflächen – manchmal ist es einfacher, einen anderen Entwurf zu wählen, als sich mit einem einzigen abzumühen.