Am 3. Januar 2022 traten Vorschriften in Kraft, die den Bau eines Einfamilienhauses bis 70 m² in einem vereinfachten Verfahren erlauben – ohne Baugenehmigung, nur auf Anzeige.
Welches Haus kannst du im neuen Anzeigeverfahren bauen?
Nach den neuen Vorschriften kannst du im Anzeigeverfahren ein kleines Einfamilienhaus bauen, das:
- eine bebaute Fläche von bis zu 70 m² mit ausgebautem Dachgeschoss hat,
- höchstens zweigeschossig ist,
- freistehend ist – sein Einwirkungsbereich liegt vollständig auf dem Grundstück oder den Grundstücken, für die es geplant wurde,
- dem eigenen Wohnbedarf dient.
Das neue Verfahren – ohne Baugenehmigung, Bauleiter und Bautagebuch
Das neue Verfahren erlaubt den Baubeginn, sobald die Anzeige samt allen erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht wurde. Ein Haus bis 70 m² im Anzeigeverfahren braucht weder eine rechtskräftige Baugenehmigung noch einen bestellten Bauleiter oder ein Bautagebuch.
Welche Unterlagen brauchst du für den Baubeginn?
Das Grunddokument ist ein korrekt ausgefülltes Anzeigeformular. Dem Antrag müssen folgende Unterlagen beiliegen:
- eine Erklärung über das Verfügungsrecht am Grundstück zu Baumaßnahmen,
- einen architektonisch-baulichen Entwurf,
- einen Lageplan auf einer für Planungszwecke erstellten Karte,
- den Bebauungsbedingungen-Bescheid oder Auszug und Ausschnitt aus dem MPZP (falls erforderlich),
- weitere gesetzlich vorgeschriebene Unterlagen – immer ein geotechnisches Gutachten, je nach Grundstück manchmal auch Abstimmungen mit dem Denkmalschutz, der Wasserbehörde (Wody Polskie) oder anderen Behörden.
Einen Bescheid über Bebauungsbedingungen brauchst du, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Für Einfamilienhäuser bis 70 m² im Anzeigeverfahren hat die Regierung das Verfahren jedoch vereinfacht und eine kürzere Frist festgelegt – die Behörde hat 21 Tage Zeit für den Bescheid. Vor der Entscheidung wird eine städtebauliche Analyse durchgeführt; bei Häusern bis 70 m² wurde das untersuchte Gebiet auf 200 m um das Baugrundstück begrenzt. Gibt es in diesem Bereich keine Bebauung, erhält der Bauherr leider keine Bebauungsbedingungen und kann das Vorhaben nicht rechtmäßig umsetzen.
Erforderliche Erklärungen
Wenn du auf einen Bauleiter verzichtest, musst du eine Erklärung abgeben, dass du die Verantwortung für die Bauleitung übernimmst. Erforderlich ist außerdem die Erklärung des Bauherrn, dass der Bau dem eigenen Wohnbedarf dient – abgegeben unter Strafandrohung für eine falsche Erklärung.
Nach Einreichung der vollständigen Unterlagen darf der Bauherr sofort mit dem Bau beginnen (der Baubeginn darf allerdings nicht länger als 3 Jahre hinausgezögert werden). Auf einen rechtskräftigen Bescheid muss nicht gewartet werden – die neuen Vorschriften schließen einen Widerspruch aus. Auch der Bauabschluss muss gemeldet werden.
Bauabschluss und Nutzung eines Hauses bis 70 m²
Der letzte Schritt ist die Meldung des Bauabschlusses bei der Bauaufsichtsbehörde. Der Meldung sind beizufügen:
- der technische Entwurf,
- geodätische Unterlagen mit Bestandsvermessung,
- eine Erklärung, dass die Nutzfläche des Gebäudes und seiner Räume vorschriftsgemäß vermessen wurde,
- eine Erklärung, dass das Gebäude entsprechend dem Entwurf und den bautechnischen Vorschriften errichtet wurde.
Das errichtete Gebäude muss mit dem Entwurf identisch sein – bei jeder Abweichung erhältst du keine Nutzungsgenehmigung, und eine Erklärung, die nicht der Wirklichkeit entspricht, ist eine Ordnungswidrigkeit mit Geldstrafe. Erhebt die Bauaufsichtsbehörde keinen Widerspruch, kannst du dein neues Haus in Nutzung nehmen.
Erwähnenswert ist, dass das polnische Hauptamt für Bauaufsicht (GUNB) einen Architekturwettbewerb für Hausentwürfe bis 70 m² ausgeschrieben und die 38 besten Arbeiten nach ästhetischen und funktionalen Kriterien ausgewählt hat; ein Teil davon wurde Bauherren kostenlos zur Verfügung gestellt. Der Bau im Anzeigeverfahren ist ein Trend, der weiter an Beliebtheit gewinnen wird – die aktuellen Vorschriften sollen den Traum vom eigenen Haus effizienter, schneller und mit minimalem Formalaufwand ermöglichen.
FAQ – Häuser bis 70 m² ohne Baugenehmigung: Voraussetzungen, Entwurf und Bauleiter
Kann jedes Haus bis 70 m² ohne Genehmigung gebaut werden?
Nein. Das Anzeigeverfahren hat konkrete rechtliche Bedingungen, unter anderem Zweck, Geschosse, Einflussbereich und Übereinstimmung mit lokalen Vorgaben.
Braucht ein Haus bis 70 m² auf Anzeige einen Entwurf?
Ja. Ein Bauentwurf und regelkonforme Dokumentation sind weiterhin nötig. Weniger Formalitäten bedeuten nicht Bauen ohne technische Unterlagen.
Lohnt sich ein Bauleiter bei einem Haus bis 70 m²?
Er ist nicht vorgeschrieben: Ein Haus bis 70 m² im Anzeigeverfahren darf ohne Bauleiter und Bautagebuch gebaut werden, wenn der Bauherr erklärt, die Verantwortung für die Bauleitung zu übernehmen. Ein Bauleiter verbessert dennoch die Kontrolle von Qualität und Sicherheit und hilft bei Fertigteilen, Montage und Etappenabnahmen zu koordinieren.
Bietet MABUDO kleine Fertighäuser an?
Ja. Im MABUDO-Katalog gibt es kompakte Häuser, die man mit Grundstück, Bedarf und formalem Weg abgleichen sollte.