Hausbau – drei Wege im Baugenehmigungsverfahren

Die formale Grundlage für den Hausbau ist die Erlangung der Zustimmung zum Beginn dieses Vorhabens. Derzeit erlauben die Vorschriften die Durchführung des Vorhabens auf einem von drei Wegen im Baugenehmigungsverfahren. Beim ersten geht dem Baubeginn ein Antrag auf Baugenehmigung und ein rechtskräftiger Bescheid in dieser Sache voraus; bei den anderen beiden – eine Anzeige dieser Tatsache bei den zuständigen Behörden.

Nach dem in Polen geltenden Baurecht kann mit der Ausführung begonnen werden auf Grundlage:

• eines Baugenehmigungsbescheids,
• einer Bauanzeige – nach deren Prüfung, sofern kein Einspruch erhoben wird,
• einer Bauanzeige – nach deren Zustellung (vereinfachter Weg für Häuser bis 70 m²).

Ein Haus mit Baugenehmigung

Gemäß Art. 28 des Baugesetzes vom 7. Juli 1994 können Bauarbeiten auf Grundlage eines rechtskräftigen Baugenehmigungsbescheids begonnen werden. Um ihn zu erhalten, ist ein Antrag auf dem entsprechenden Formular zusammen mit den Unterlagen und Anlagen einzureichen:

• der Geländebebauungsplan,
• der architektonisch-bauliche Entwurf,
• Abstimmungen, Genehmigungen und Stellungnahmen anderer Behörden (soweit für das jeweilige Vorhaben erforderlich),
• die Erklärung über das Verfügungsrecht über das Grundstück für Bauzwecke,
• ein Auszug aus dem örtlichen Flächennutzungsplan oder ein Bescheid über die Bebauungsbedingungen,
• die Erklärung des Entwurfsverfassers über die Möglichkeit des Anschlusses des Gebäudes an das bestehende Fernwärmenetz,
• sonstige nach gesonderten Vorschriften erforderliche Unterlagen.

Die Behörde hat maximal 65 Tage Zeit, den Antrag zu prüfen. Ist der Bescheid positiv und wird er rechtskräftig, kann mit dem Bau begonnen werden – dies geschieht mit der Aufnahme der Vorbereitungsarbeiten, einschließlich der geodätischen Absteckung des Gebäudes im Gelände. Für den Baubeginn stehen 3 Jahre zur Verfügung; nach Ablauf dieser Frist kann der Bau weiterhin begonnen oder fortgesetzt werden, jedoch erst nach Erlangung einer gesonderten Zustimmung.

Beteiligter am Bauprozess ist hier unter anderem der Bauleiter – der Bauherr ist verpflichtet, sicherzustellen, dass die Leitung von einer Person mit entsprechender Qualifikation übernommen wird. Erforderlich ist auch das Führen eines Bautagebuchs. Der Bauleiter (sowie der Entwurfsverfasser) kann die Arbeiten einstellen, wenn er eine Gefahr oder eine Abweichung vom Entwurf feststellt, indem er einen Eintrag im Tagebuch vornimmt und die zuständige Institution benachrichtigt. Sollte sich während der Arbeiten die Notwendigkeit wesentlicher Änderungen ergeben, ist eine geänderte Baugenehmigung erforderlich.

Ein genehmigungspflichtiges Gebäude unterliegt der geodätischen Bestandsaufnahme nach Bauausführung. Über die Fertigstellung des Baus wird die Bauaufsichtsbehörde benachrichtigt, unter Beifügung des technischen Entwurfs, der Erklärungen des Bauleiters (über die Übereinstimmung der Ausführung mit dem Entwurf sowie über die Räumung des Geländes), der geodätischen Unterlagen mit der Bestandsaufnahme nach Bauausführung und weiterer erforderlicher Dokumente. Das Gebäude darf nach 14 Tagen genutzt werden, sofern kein Einspruch erhoben wird.

Ein Haus auf Anzeige

Manche Bauvorhaben erfordern keine Genehmigung, sondern lediglich eine Anzeige bei der zuständigen Behörde. Auf dieser Grundlage kann ein freistehendes Einfamilienhaus errichtet werden, dessen Einwirkungsbereich vollständig auf dem Grundstück bzw. den Grundstücken liegt, für das bzw. die es entworfen wurde. Neben der Anzeige auf dem entsprechenden Formular legt der Bauherr den Geländebebauungsplan, den architektonisch-baulichen Entwurf, die erforderlichen Abstimmungen und Stellungnahmen sowie eine Erklärung über das Verfügungsrecht über das Grundstück und einen Auszug aus dem Flächennutzungsplan oder einen Bescheid über die Bebauungsbedingungen vor.

Die Behörde hat ab Zustellung 21 Tage Zeit, die Anzeige zu prüfen, und kann in dieser Zeit per Bescheid Einspruch erheben. Liegt kein Einspruch vor, können die Arbeiten beginnen. Für den Baubeginn hat der Bauherr 3 Jahre Zeit; nach Ablauf dieser Frist müssen die Unterlagen erneut eingereicht werden. Vor Beginn der Arbeiten muss ein Bauleiter bestellt werden, der die Arbeiten durch einen Eintrag im Bautagebuch und eine Benachrichtigung der Behörde einstellen kann.

Auch genehmigungsfreie Gebäude unterliegen der geodätischen Absteckung im Gelände und nach der Errichtung der Bestandsaufnahme nach Bauausführung. Der Abschluss der Arbeiten wird der Aufsichtsbehörde gemeldet; liegt innerhalb von 14 Tagen kein Einspruch vor, kann mit der Nutzung des Hauses begonnen werden. Bei Änderungen, die eine wesentliche Abweichung vom Entwurf darstellen, ist ein neuer Entwurf einzureichen, und je nach Umfang ist entweder eine Genehmigung zu beantragen oder die Anzeige erneut zuzustellen.

Ein Haus auf Anzeige bis 70 m² – ohne Bauleiter und Bautagebuch

Seit dem 3. Januar 2022 gibt es eine weitere Möglichkeit – den Bau im vereinfachten Verfahren: ohne Genehmigung, ohne Bauleiter und ohne Bautagebuch (auf Grundlage des Gesetzes vom 17. September 2021, Gesetzblatt 2021, Pos. 1986). Auf diesem Weg kann ein freistehendes Einfamilienhaus errichtet werden, dessen Einwirkungsbereich vollständig auf dem Grundstück liegt und folgende Bedingungen erfüllt:

• max. bebaute Fläche bis 70 m², mit ausgebautem Dachgeschoss,
• nicht mehr als zwei Geschosse,
• Bau zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs.

Vor Beginn der Arbeiten wird der Bau- und Architekturbehörde die ausgefüllte Anzeige sowie die Unterlagen zugestellt: Geländebebauungsplan, architektonisch-baulicher Entwurf und die erforderlichen Abstimmungen. Hinzu kommen Anlagen: die Erklärung über das Verfügungsrecht über das Grundstück, ein Auszug aus dem Flächennutzungsplan oder ein Bescheid über die Bebauungsbedingungen, die Erklärung des Bauherrn über den Bau für den eigenen Wohnbedarf, die Erklärung über die Übernahme der Verantwortung für die Bauleitung (wenn kein Bauleiter bestellt wird) sowie die Erklärung über die Vollständigkeit der Unterlagen.

Nach Einreichung der vollständigen Unterlagen kann sofort mit den Arbeiten begonnen werden – es gibt keine Frist bis zur Rechtskraft, und das Amt kann keinen Einspruch erheben. Wie bei den anderen Wegen sollte der Bau innerhalb von 3 Jahren begonnen werden. Dieser Weg erfordert keinen Bauleiter, schließt ihn aber nicht aus; bestellt der Bauherr keinen, übernimmt er selbst die Verantwortung für die Bauleitung. Die Arbeiten können vom Entwurfsverfasser eingestellt werden, wenn er eine Abweichung vom Entwurf oder eine Gefahr feststellt.

Auch das Haus auf Anzeige bis 70 m² unterliegt der geodätischen Absteckung im Gelände und der Bestandsaufnahme nach Bauausführung. Nach Abschluss der Arbeiten wird die Bauaufsichtsbehörde benachrichtigt, unter Beifügung u. a. des technischen Entwurfs, der Erklärungen des Bauherrn über die Flächenmessungen und die entwurfsgerechte Ausführung des Gebäudes sowie der geodätischen Unterlagen. Erhebt die Behörde innerhalb von 14 Tagen keinen Einspruch, kann mit der Nutzung des Hauses begonnen werden.