Można powiedzieć, że mają dość uniwersalny charakter: nie są przygotowywane z myślą o uwarunkowaniach terenu na danej działce ani z uwzględnieniem obowiązujących przepisów miejscowych. Przed złożeniem ich wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę muszą więc przejść pewne modyfikacje i adaptacje. Cały proces w skrócie prezentuje się następująco:

• uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy
• wykonanie mapy geodezyjnej w skali 1:500, a dodatkowo przeprowadzenie badań geotechnicznych pod względem nośności gruntu i poziomu wód gruntowych
• zakup gotowego projektu architektoniczno-budowlanego oraz jego adaptacja
• złożenie dokumentów w starostwie.

Adaptacja projektu gotowego - kto ją wykonuję i jak przebiega?

Rola w adaptacji projektu gotowego do wymagań terenu przypada architektowi adaptującemu, który będzie odpowiadał za wszystkie zawarte w nim rozwiązania. Zwykle wybierany jest on spośród architektów lokalnych - firma Mabudo współpracuje właśnie z takimi Partnerami. Specjalista ten powinien posiadać odpowiednie uprawnienia, a także należeć do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa.

Architekt adaptujący w pierwszej kolejności musi dostosować projekt do ustaleń Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy te nie obowiązują na danej działce - do Warunków zabudowy. Do jego zadań należy również przygotowanie planu zagospodarowania terenu, wrysowanie obrysu budynku na mapę, a także wprowadzenie zmian w pierwotnym planie - wynikających w uwarunkowań terenu bądź z potrzeb inwestora. Na mapie działki powinien znajdować się obrys domu, zaznaczone przyłącza oraz instalacje, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, mała architektura, a także układ zieleni. Architekt adaptujący musi wziąć pod uwagę położenie działki względem stron świata, ukształtowanie terenu, nośność gruntu czy też głębokość przemarzania.

Do zadań architekta adaptującego należy również przygotowanie dokumentacji do ZUDP, czyli do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Warto skorzystać z jego pomocy w załatwianiu wszystkich innych formalności i pozwoleń.

Czas trwania i koszty przedsięwzięcia

Ile trwa adaptacja projektu gotowego? Każda sytuacja jest nieco inna, jednak szacuje się, że zwykle jest to około 1,5 miesiąca. Odstępstwa od tej reguły powodowane są między innymi uwarunkowaniami terenu. Jeśli chodzi o koszty, należy do nich wliczyć zakup projektu gotowego, jego adaptację, a często też cenę usługi wykonania mapy geodezyjnej. Koszty adaptacji zależą od zakresu i poziomu skomplikowania wprowadzonych zmian, a nierzadko również od renomy architekta. Należy liczyć się z wydatkami rzędu kilku tysięcy złotych.

Pełną dokumentację, w skład której wchodzi między innymi projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej w 3 egzemplarzach albo elektronicznej, aktualna mapa geodezyjna i warunki techniczne dostawy mediów oraz projekt techniczny (jest on częścią projektu budowlanego ale nie podlega sprawdzeniu przez urząd), należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę do wydziału architektury w odpowiednim starostwie. Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni.

Zmiany istotne i nieistotne

Należy zdawać sobie sprawę z tego, że projekt gotowy jest wytworem objętym prawami autorskimi. Co to oznacza? W takim przypadku nie można wprowadzać do niego zmian według naszego widzimisię i bez zgody autora pierwotnego. Zakres modyfikacji, które mogą zostać zaimplementowane bez niej, zwykle załączany jest do dokumentacji. Na zmiany w nich nieuwzględnione musimy uzyskać pozwolenie autora - warto zatroszczyć się o nie jeszcze przed rozpoczęciem prac.

W planach zagospodarowania terenu i w projekcie architektoniczno-budowlanym wyróżniamy też zmiany istotne i nieistotne. Dokładne informacje na ten temat są zawarte w Prawie budowlanym w art. 36a. Wprowadzenie pierwszych z nich wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, drugie muszą być wpisane do dziennika budowy. Do zmian istotnych zaliczamy na przykład takie, które zwiększają obszar oddziaływania obiektu poza działkę. To też modyfikacje określonych, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego oraz zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiany nieistotne dotyczą z kolei na przykład małej architektury czy też liczby otworów okiennych i drzwiowych. Warto zaznaczyć, że przepisy te dotyczą tylko sytuacji, gdy zmiany są wprowadzane po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Aby uniknąć zbędnych formalności lepiej nanieść wszystkie zmiany przed złożeniem wniosku.

A co, jeśli okaże się, że dopasowanie obiektu do działki wiąże się z koniecznością wprowadzenia zbyt dużej liczby modyfikacji? Nic straconego! W katalogu firmy Mabudo znajdziesz wiele innych gotowych propozycji o różnych powierzchniach. Zapraszamy.